DOCKLAND

ТРАДИЦИОННОЕ МЕРОПРИЯТИЕ DOCKLAND

2 сентября состоялся очередной, четвертый по счету бизнес-завтрак, на который руководство расположенного в Туле логистического центра DOCKLAND пригласило ведущих экспертов складского рынка - представителей консалтинговых и девелоперских компаний, таких как Knight Frank, JLL, Colliers, S.A.Ricci, «Ориентир», Radius Group и целого ряда других. Ключевыми темами для обсуждения стали итоги первого полугодия и перспективы дальнейшего развития складского сегмента, прежде всего - в городах так называемого кольца вокруг Москвы, к которым относятся Тула, Калуга, Рязань, Тверь. По ходу дискуссии к данному списку предложено было добавить Владимир, Ярославль, Орел и Брянск. 

Столичный рынок сегодня чувствует себя более чем уверенно: по данным компании Knight Frank, аналитику которой на встрече презентовал глава департамента индустриальной и складской недвижимости Константин Фомиченко, с января по июль 2021 года здесь введено в эксплуатацию 279 000 кв.м складских помещений, а перспектива до конца года - 1 100 000 кв.м. При этом если по итогам первого полугодия доля вакантных площадей составляла 1,6%, то по итогам второго должна опуститься до 0,7%. Это означает, что даже несмотря на очевидный рост средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды (которые, по оценкам Константина Фомиченко, в классе А будут к концу года составлять 4 800 руб./кв.м/год, а по мнению регионального директора департамента складской и индустриальной недвижимости, земли компании Colliers International Виктора Афанасенко, могут дорасти до 5 000 рублей и даже превысить эту отметку), спрос на склады в столице и ее окрестностях растет темпами, опережающими рост предложение. 

По образному выражению генерального директора ГК “Ориентир” Андрея Постникова, “брызги” этого спроса вылетают из столицы и долетают до городов “кольца”. В сочетании с несистемным, но все-таки имеющимся спросом со стороны локальных игроков, это дает возможность владельцам складских комплексов твердо стоять на земле: в частности, акционер компании DOCKLAND Антон Воробьев признался, что из потенциальных арендаторов даже образовалась небольшая очередь. 

Однако на пути развития складского сегмента есть ряд серьезных препятствий, причем к проблемам, общим для общероссийского рынка, в каждом регионе прибавляются свои собственные. Все участники встречи отметили, что проблемой №1 стал рост стоимости строительства складов.  В среднем, с IV квартала 2000 года по июнь 2021 года стройматериалы подорожали на 55%, основные строительные работы - на 33%, работы “под ключ” - на 50%, отметил Константин Фомиченко. 

Второй серьезной для всего сегмента проблемой стал рост ключевой ставки, и, как следствие, рост стоимости кредитов. В этой ситуации банки, сталкивающиеся со сложностями в финансовом прогнозировании общей стоимости проектов, с особой придирчивостью смотрят на потенциальных заемщиков из складского сегмента. 

Вдобавок, у каждого региона и даже у каждого собственника есть свои проблемы, о которых также говорили участники встречи: где-то собрались строить склад, но вдруг выяснилось, что земельный участок имеет не тот вид разрешенного использования; где-то уже утвердили проект, но ушли на пересчет финмодели в связи с подорожанием стройматериалов, да так и не вернулись. 

Впрочем, все это, в основном, касается несистемных игроков. Системным же, которым директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании S.A.Ricci Дмитрий Герастовский предложил даже не рассчитывать на обратный “откат” рынка в части стоимости строительства и ставок, предстоит решать, в каком направлении вести бизнес дальше. Но если устойчивость столичного рынка ни у кого сомнений не вызывает, то вот мнения по поводу возможного использования свободных участков в городах “кольца”, в том числе, в Туле, разошлись. 

Возможных сценариев участники бизнес-завтрака нарисовали несколько: пока ничего не строить и подождать дальнейшего развития событий, строить нормальный склад формата big box, поскольку спрос будет продолжать расти, построить, но что-то небольшое, фактически, пробное в формате light industrial, который, по мнению управляющего директора компании Skladman USG Евгения Нумерова, непременно “полетит”, поскольку спрос в сегменте остается очень высоким как со стороны конечных пользователей, прежде всего, физлиц, так и со стороны инвесторов.  

Особенностью нынешнего расклада сил на складском сегменте является заметный рост влияния компаний e-commerce и сетевых игроков, наращивающих присутствие на рынке электронной коммерции. Проблема, собственно, заключается в том, что с точки зрения расположения складских комплексов такие компании интересуют исключительно города (в основном, мегаполисы), в которых сосредоточена их потребительская аудитория. Даже 180 км, разделяющие Москву и Тулу, для них много - учитывая, что основные клиенты находятся в Москве. “Мы готовы прийти в регион и закрепиться на его складском рынке, но для этого нужен оборот минимум в 2 миллиарда рублей”, - сказал представитель Bork / "Технопарк" Алексей Казанов. Понятно, что вряд ли такого удастся добиться, например, в Туле. Поэтому ключевая на сегодняшний день задача владельцев и девелоперов региональных - все-таки систематизировать несистемный спрос, пришли к выводу участники встречи.

А после обеда состоялась экскурсия, которая традиционно является второй, культурной составляющей бизнес-встреч DOCKLAND. На этот раз гостей Тулы ждали поленовские места и сам дом-музей В.Д Поленова. Особую атмосферу экскурсии придавал гид, в роли которого выступил праправнук и полный тезка великого художника - Василий Дмитриевич Поленов.

Источник - CRE https://cre.ru/news/84308
НОВОСТИ